莲众生态农业科技发展（威海）有限公司

莲众生态商业计划书

（讨论稿）

一、前言：

1、莲众生态农业科技发展（威海）有限公司2021年8月2日注册成立。经营范围：农业科学研究和试验发展；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；蔬菜种植；互联网销售。

2、威海南海新区情况介绍

威海南海新区是国家战略山东半岛蓝色经济区重点建设的海洋经济新区，是山东省第二批经济开发区体制机制创新试点单位。地处威海市南端，南邻黄海，管辖区域259平方公里，辖1个镇（小观镇）、30个行政村、39个城市小区，目前常住人口约15万。2007年3月，文登市委市政府启动开发南部沿海区域，2009年升格为省级开发区，2010年确定为省级高新区，2011年成为国家战略海洋经济新区。

威海南海新区从全域城市化、市域一体化发展的高度出发，科学把握生产空间、生活空间、生态空间，将整个区域划为三大功能区，东部为临港产业区，主要依托南海新港，重点发展高新技术产业和新兴产业，夯实城市发展的产业根基；中部为综合商务区，主要依托区域战略中心地位，重点发展文化教育、金融商务、科技创新、行政办公等服务业，加快城市品位提升和城市人气聚集；西部为旅游度假区，主要依托万米金滩、万亩松林和生态湿地、天然水系等，重点发展海滨观光、文化旅游、体育娱乐、休闲度假等新兴服务业，三区互为促进、相互融合，形成了中心支撑、两翼齐飞的发展格局。

在此背景下，莲众生态应运而生。拟依托南海新区特殊的人才资源优势，资源特色，创建一个符合时代发展潮流，面向全国、世界市场的互助合作，资源共享的生产、生活相互支持的双平台。

3、资源类别

①人才资源丰厚：南海新区有学历、有能力、有资历、有才艺的人才非常多。

②人力资源充足：南海新区有时间的“闲人”，爱玩的中老年人特别多。这些人，50%以上有从政、经商、高学历的背景。

③有钱人很多，闲散资金富足：凡是在南海新区买房的，不论是自己住，还是出租，都是有闲钱的人。

④天南地北、国内外的关系户非常多。辐射全国性市场网路基础发达。

⑤特色产品物种极其丰富。包括海滨旅游资源。特色海产品资源。以及独特的自然资源（黑松林、松针、松花粉、松茸、松蘑、松菇、松露、火山口的农副产品玉米、红薯、花生、蔬菜等）。农副产品的深加工市场广阔。

二、项目概况

1、项目名称：莲众生态（农业科技、乡村文旅）

2、项目定位：以本地特色农副产品的研发、改良、生产、深加工、销售的全产业链为基础，在把握、控制核心技术、知识产权、原材料、工艺的前提下，形成莲众生态研发、生产、加工、销售一条龙实业产业体系。辅助以农家乐、民宿、乡村文化旅游产业。★形成产品生产和销售，加乡村文旅，两条腿走路模式。把生产和生活，有机的结合起来，创造出一种新的创业（就业）加生活模式。

3、项目意义：互助合作，资源共享，创新创富，创造未来。

4、项目位置：南海新区核心起步区北，山里。导航：小观镇于家庄村：四面环山，坐北向南，背靠山坡。

5、项目具体内容：

①农家乐食堂：观海静生活。解决游客就餐问题。

②民宿。解决游客住宿问题。50-200个农家庭院。

③艺术创作工作坊。吸引书法、绘画、雕刻等艺术家聚集、入住，从事艺术品创作。（创办研学游基地）

④特色采摘园。苹果、无花果、樱桃、水蜜桃、梨、蓝莓、草莓、葡萄等山东半岛特色山野果蔬采摘基地，观光体验基地。5-10个。每个10亩以上。

⑤特色山野果蔬采摘大棚。宽25米x 长50米。20-100个。

⑥山林鸡鸭养殖园。小规模的产能，农家乐自己消化，游客捎带。大规模产业化面向全国市场推广。

⑦马齿笕种植园、深加工、市场推广。起步300-500亩。农业生产加工销售项目。

⑧松花粉面条加工厂；马齿笕面条加工厂。特色农产品深加工。

⑨松蘑、松露、松菇等特色、纯天然食材采摘、加工、销售。

⑩松针油萃取实验室、加工厂、销售。

三、项目市场

1、南海新区本地。农家乐、民宿、特色采摘，目前供不应求。

2、研学游基地

3、全国市场。除农家乐日常面对本地市场外，其余②民宿。③艺术创作工作坊。④特色采摘生态园。⑤特色山野果蔬采摘大棚。⑥山林鸡鸭养殖园。⑦马齿笕种植园、深加工、市场推广。⑧松花粉面条加工厂，马齿笕面条加工厂，特色农产品深加工。⑨松蘑、松露、松菇等特色、纯天然食材采摘、加工、销售。⑩松针油萃取实验室、加工厂、销售。都是辐射全国市场的项目。

4、★进入全国市场的方式：体验式文化旅游活动（成为有特色的旅游景点之一）。电商平台。自主网红直播推广。利用南海新区有来自全国各地的人才、人力资源渠道优势，进行全国市场推广。

四、项目投融资及风险评估

1、融资规模

民宿：每个庭院10年租金5万元。含租金、装修改造及家具家电配置、物业费等。200个，1000万元。

艺术创作工作坊：每个庭院10年租金5万元。含租金、装修改造及家具家电配置、物业费等。承租人自主、自理。

特色采摘生态园。承包费10年，2万元/每亩10年。10个，200亩，10年，400万。

特色山野果蔬采摘大棚。宽25米x 长50米。每个10年承包费15万元。20个。10年。300万。

山林鸡鸭养殖园。小规模，农家乐自己消化，游客捎带。大规模，产业化面向全国市场推广。

马齿笕种植园、深加工、市场推广。起步300-500亩。农业生产加工销售项目。助力乡村振兴。租地xxx万元。加工厂建设xxx万元。

松花粉面条加工厂。马齿笕面条加工厂。特色农产品深加工。

松蘑、松露、松菇等特色、纯天然食材采摘、加工、销售。

松针油萃取实验室、加工厂、销售。

2、融资模式

每个项目参与投资主体，★必须是3人以上，自主结合。不接受个人单独投资。（规避决策能力不足的风险）

★民宿项目以独立农家院为融资入股单元。实行莲众生态下统一的经营管理。（类似投资型度假公寓的模式）

特色采摘园，特色果蔬采摘大棚，山林鸡鸭养殖园，各个项目均以独立项目为融资入股单元。实行莲众生态下统一的经营管理。

马齿笕种植园，深加工，松花粉面条加工厂，马齿笕面条加工厂，松针油萃取实验室，加工厂，各个项目采取★“中试+合作企业”模式。各个项目的中试以独立项目为融资入股单元。规模化量产，与社会上的实体加工企业合作，代加工。实行莲众生态下统一的经营管理。

★最大限度形成区块链式的融资、经营管理模式。扁平化组团，抗击组团风险。

投资最短周期按照5年计算。

凡是参与投资的主体，需要参与决策、经营、管理等相关事务。允许委托代理人参加。

投资以参股形式定性。

投资收益按照相关股份合作章程、制度设计获得。

3、风险提示

民宿、工作坊等建筑物投资风险，主要是建筑物质量、装修改造情况、合同约定事项构成的不确定因素，会成为风险因素。★风险控制的重点在于前期把关。

与土地相关项目，风险主要是政策变化，政府行为、官员换届。★风险控制的重点是了解政策，严格合同条款。

生产、深加工、养殖、种植，风险主要是技术性的。重点是质量和生产成本控制。风险控制的重点是：★技术的先进性、知识产权的权属、生产工艺和管理。

五、市场推广

面向全国市场推广，主要有5个渠道：

1、充分发挥、利用南海新区人才、人力资源优势，全国各地人才聚集的市场网络渠道优势，通过人才口碑、带货形式，辐射全国市场。

2、网上销售。利用多种渠道，网络直播，网红带货等形式完成市场推广任务。设计专用的APP，实现技术性推广。

3、与南海新区房地产、学校、其它外向型企业合作，以随手礼的形式，推广优质、特色农副产品。积极参与各类展销会、设计策划各种活动，赞助有影响力的体育赛事，实现市场推广。

4、开发、开辟、创建研学游基地。

5、利用南海新区特殊的地理区位优势，面向韩国、日本市场进行国际推广。带动国内市场。

六、经营管理、运营模式

1、统一的公司化经营管理。建筑物由租赁人以自觉自愿的形式加入。组成一个民宿运营机构。按照一定比例、制度规范，以租赁房屋数量在公司获得股权占比。

2、建筑物改造重点：内墙粉刷、更换门窗，重点解决冬季取暖、统一供水、排水系统，网络连接、加装空调。厨房、卫生间进行现代化改造。

3、民宿经营管理由公司负责。除了按照规范的公司化经营管理外，要结合宾馆酒店的经营管理方式方法开展业务活动。可以聘请职业经理人参与经营管理。

4、运营可以是：公司+农户+住户。充分吸收住户的聪明才智、人脉关系、社会影响力。努力使新住户、新南海人的晚年生活丰富多彩、健康快乐、余晖余热不断涌现。

5、分红周期以年计算。

6、★努力发挥人才优势，项目跨界组合优势，两条腿走路优势。让参与的人感觉到：好玩，轻松、愉悦、有事做，有幸福感、有参与感。

7、★让企业家换一种生活方式，换一种工作方式：在乡下办公，在生活过程中完成企业经营管理工作。把办公室搬到乡下，搬到田园。助力乡村振兴，提升创业生活质量。互联网时代，网络可以链接世界。

2021年9月12日星期天

项目实施落地路线图：

①起心动念，交流思想。（2021年9月1日前）

→②纸上谈兵--撰写《商业计划书》（9月1-12日）

→③广泛发布、传播、讨论《商业计划书》，寻找志同道合的潜在合作伙伴。（自愿报名参与者。国庆节前）

→④组建项目运行核心决策团队5-7人。

→⑤修正《商业计划书》，起草《合作章程》《融资协议》《民宿运营规章制度》等基础性文件。相关文件在潜在合作伙伴中传递，征求修正意见。

→⑥组织融资招商研讨、推广会。邀请潜在合作者参加，以相关文件讨论为契机，落实项目融资计划。

→⑦首批落地融资项目：民宿，艺术创作工作坊，马齿笕深加工中试车间，松花粉面条加工中试车间，松针油萃取实验室，随手礼实验车间。

→⑧组建、成立、召开：莲众生态股东大会。完善组织治理机制。形成高效、高质量、高素质、高忠诚度的研发、生产、销售、经营管理团队、健全制度体系。

→⑨扩大经营，走向全国、世界市场。回报股东。

有兴趣前期考察、了解报名：

⑥组织融资招商研讨、推广会前，可以自行组团到目前已经运行的于家庄村农家乐：观海静生活，民宿，理发店，采摘园考察、体验。

姓名：

性别：

年龄：

电话：

微信：

关注项目：

加微信后，报名回传。

观海静生活：方经理18757216057

于家庄村民宿生活与生产

基本情况介绍

于家庄村独立的农家小院，正房一般是4间。坐北朝南，深4-5米，宽15米左右。东屋2间，南屋一间。院子40-50平米。西边有梯子，可以上南屋屋顶。南屋屋顶是一个平台。是一种四合院的形制。

按照滚动模式推进。已经租下的5个院子，两个已经装修完工。目前已经落实的3个小院，室内的用品，家具，家电等一应俱全。1分钟前住进来，1分钟后就可以正常生活。洗衣、烧水，做饭，招待客人。

如果有5个人参与一个农家小院租赁的合伙、股份制合作，每个人1万元用10年。这五个人可以免费在这居住、做饭、生活。如果有没参与项目合作的人来住，就掏钱付费，然后收入分成。其它费用也是这几个人平摊。属于参股性质。日常经营管理，不需要雇人。委托莲众生态就行了。

合作要求，必须是3人以上合伙。合伙的目的：

1、降低个人投资额度。即降低了投资规模风险。

2、增加管理智慧。5个投资人参与想问题，想办法，开拓市场，一定比一个人强。

3、扩大市场。如果每个人有10个铁杆客户。5个人，就有50个铁杆客户。现在主要的、需要解决的问题是：市场。

一两个民宿，不需要多么系统、严格的管理，有一家公司（莲众生态）代管就行了。最主要的是开拓市场，带客户来。给莲众生态设计的方案，就是以市场为主。不以投资、生产为主。

农林牧副渔生产的主导产品项目是：④特色采摘生态园。⑤特色山野果蔬采摘大棚。⑥山林鸡鸭养殖园。⑦马齿笕种植园、深加工、市场推广。⑧松花粉面条加工厂，特色农产品深加工。⑨松蘑、松露、松菇等特色、纯天然食材采摘、加工、销售。⑩松针油萃取实验室、加工厂、销售。都是辐射全国市场的项目。

项目特点：生活、生产，两条腿立项。生活为主，生产为辅。生活、生产一体化运行。

经营特点：民宿项目长租客是经营性投资行为。长租客租赁院子以后，委托莲众生态进行经营活动，按照民宿概念，出租给零星客户。差价为长租客的利润。按比例缴存给莲众生态的利润是莲众生态依照协议获取的管理费、服务费、运营成本费。

目前民宿这个价格，在海边，在热点旅游度假区，已经是非常便宜的了。我们在太行山山里的旅游度假区项目，一个标间，一晚上是100元。一个农家院，两个标间，单独算，200元。租院，190元/天。

莲众生态这个项目，短租最贵：1000元/10天/全院。三个住宿的房间。平均下来，一个晚上，一间屋，33元/天。超级便宜。如果按照年租，15000元/一年/全院。（约42元/天/全院）。分摊到3个房间，14元/天/间。

这个项目的经营模式，经营盈利点就是：长租客把院子租下来，然后由莲众生态做民宿，按天出租，零星租赁，长租客从中获取差价。

项目是一个理念创新。单纯的农业、农家乐、生态园项目，单纯的农林牧副渔产品生产行为，不需要很多投资人，老板，就可以盈利。但是投资人投资风险很高，经营管理的老板很累。单纯的民宿，人很多，但是盈利有限，只是一种高品质生活。对单一的、少数的经营者而言，也是风险高，比较累。莲众生态，是把生活、生产，有机的结合起来。

莲众生态努力发挥区域内的人才优势，项目的跨界组合优势，生活、生产两条腿走路优势。让参与的人感觉到：好玩，轻松、愉悦、有事做，有幸福感、有参与感。让企业家换一种生活方式，换一种工作方式：在乡下办公，在生活过程中完成企业经营管理工作。把办公室搬到乡下，搬到田园。助力乡村振兴，提升创业生活质量。

民宿项目庭院的长租客，其实都是合伙在这里做生意、办企业的老板。莲众生态通过农家乐、生态园等项目，吸引企业家来做长租客，把民宿的承租成本降下来了，把规模投资的风险分摊到了合伙的企业家身上了。然后，所有民宿的长租客（合伙人），都会带零星客户来。市场扩大了。同时，这些老板的智慧，经营管理能力，又可以为整个民宿项目的发展，以及属于生产性质的项目，提供智慧、智力、管理能力的支持。

莲众生态项目方案设计依据很多民宿经验，进行了优化。其它民宿有不少是投资人个人投资。资产、经营都是一个人或者少数几个人的。莲众生态的民宿，每个院都是一个小股份制单元，3个以上个人投资。日常管理，经营，由莲众生态统一安排。化解了个人投资规模上的风险，规避了管理团队建设及实际管理难题，同时拓展了市场资源、渠道。