建设生态旅游度假村

---新旧动能转化与乡村振兴双赢之路

路线图（讨论稿）

设计：董星

一、概念路线：

建设生态旅游度假村（目的、目的地）

----具体项目（乡村文化振兴、民宿、宅基地流转、自留地流转、农业生产、特色产品、体验模式、）

----传播（市场开发、寻找目标客户、群体。项目销售方式方法、策略）

----目标市场（定位人群、盈利模式）

----投资、经营管理、运营模式

二、项目依据、意义：

1、充分利用、发挥、拓展自然优势。

北纬37度线南北，世界文明发源带。温带季风性气候。具有昼夜温差小、春夏秋冬四季分明。冬暖夏凉的气候特点，年平均气温11.9度。

空气，纯净，PM2.5含量全优，有时候含量为0。每立方空气中负氧离子含量4000--10000CC，是北京、上海、广州的15--100倍，对高血压、气喘、关节炎、心脏病、三高、亚健康人群有极大的天然理疗康复作用，“长寿之乡”因此而来。湿润的海风对空气有净化作用，大量的负氧离子对空气有吸附性净化作用。海水直接产生负氧离子。

水，天然纯净。雨水，海水蒸发而来。半岛尖，远离内陆。南北海边直线距离不足60公里。昆嵛山主脉偏北1/3处。有很明显的气候、风向调节作用。

起步区群山环抱，面朝大海。中国传统风水学中的风水宝地。特别适于人类生存。90岁以上高龄老人比比皆是。可以与两个季节形态的海南岛、大山深处的广西巴马相媲美。

（自然地理已经形成千百万年）

2、充分利用、发挥30万吨深水港有利条件。30万吨深水港的引导、带动经济发展动力，是全中国独一无二，绝无仅有的。上海、天津、宁波、大连、连云港、广州、香港，一系列港口城市，都或多、或少有些不足。运能上海、天津、宁波、广州有地位。但是深水、北方，不如这里。单纯的旅游渡假区，季节性太强，候鸟太多。有了深水港，可以留住资金、人才。（30万吨深水港中国北方第一大港）

3、充分利用、发挥大学城高校科研资源优势，创造让专家学者走出大学围城的有利条件，环境氛围。给大学里的人提供，周末度假、短途休息，放松身心的场所。（大学城的出现超出内陆几乎所有三线城市）

4、新旧动能转换与乡村振兴有机结合。（形势要求）

5、满足、融入大的市场定位要求（滨海旅游度假区）

6、符合留住青山绿水和乡愁的大政方针

7、多元化建设旅游渡假区，增加旅游景点、亮点、引导点（乡村旅游示范、抱团取暖形式）

8、筑巢引凤。吸引抱团养老的高素质人才，为新区建设出谋划策。吸引本乡本土有才能的人返乡就业。

9、吸引抱团养老的高素质人才，不亚于面向全国、全世界招贤纳士。这些抱团养老的人，素质高，人脉广，来的现实、及时。对新区发展的招商引资，房地产销售，人才聚集，招工招生、推广宣传，都可以做的点对点、面对面、专业对专业、市场对市场、甚至可以市长对市长，厂长对厂长，校长对校长。

三、路线图各个环节要点，落地实施建议

（一）、建设生态旅游度假村（目的、目的地）：

选址、注意建设与发展的高度、规模、形式定位

人员：发起人、投资人、房屋宅基地自留地产权所有人、政府资源代表、顾问团队、经营管理团队（人力资源、日常行政、生产管理、市场推广）、

制定：相关制度、规范、标准

对应建议：

1、建议在南海新区靠近海边、山脚下选取试点村庄

2、发起人以本村人为主。投资人可以向社会广泛招募。

3、顾问团队可以南海新区综合共享。人选多元化、多样化。由新区出面组织招募最好。

4、经营管理团队新区协助统一招聘。

（二）、具体项目（乡村文化振兴、民宿、宅基地流转、自留地流转、农业生产、特色产品、体验模式）：

（1）、统一管理、各具特色、可以自主改造的农家院落。给居住者一个原始的，原生态的，家的感觉。

（2）、配套性质的一块自留地（菜地），可以参与种植管理的果园、大棚、垂钓鱼塘等

（3）、有一处可以共享的简单的修理、加工、制作作坊。（木匠、铁匠、花房......）

（4）、一处大食堂。农家菜，特色菜，绿色菜等。一方面满足大量突至游客就餐。一方面满足常驻人员临时聚餐。再一方面满足老年住客日常就餐。同时可以对外营业。

（5）、一处本地特色农业、渔业、林业、牧业产品销售、展示的综合大厅。出售特色产品、礼品。批发预定。

（6）、公共的医疗、教育、文化、体育、商业可以借助周边2-3公里内存在。村子里的文体活动、酒吧、茶室等，可以由常驻户自行解决。

（7）、村内道路、景观绿化、路灯、排水、排污系统、垃圾回收等公共服务设施由政府、村集体负责解决。

对应建议：

1、农家院改造统一招标，设计规划、施工队、材料。

2、自留地本着就近、不改变使用权的原则进行分配。也可以适当缩小地块面积，单独出租。

3、大食堂、农副产品展厅、手工作坊等大型公共设施量力而行，充分利用已有设施为主。

（三）、传播（市场开发、销售方式方法、策略）

（1）、基本传播方式：策划组织各种有针对性的特色活动，活动的影响力要面向全国。采摘、采风、农家乐、消夏晚会、经济发展（新旧动能转换与乡村振兴）论坛、特色产品展销会等。

（2）、促销活动。抽签免费体验；优惠促销；直接在南海新区各个小区进行。这里有众多安家入住，来自全国各地的养老、养生、旅游、定居人士。

（3）、北方内陆重点城市路演推广。找代理商。

（4）、自媒体宣传；网络宣传。组织作家、摄影家、驴友、画家等采风体验。

对应建议：

1、组织活动可以借助当地志愿者、作家协会、摄影家协会、其他相关艺术协会、养生协会的力量开展。

2、促销活动可以通过新区街道办，协调小区物业，通过巡回展演的方式进行。

3、在前期工作的基础上，吸收经验教训，修正、完善各类方案，发现相关路演人才。组建路演团队，开展路演。

（四）、目标市场、市场目标（定位人群、盈利模式）

1、主要应该是中西部大中城市离退休人员（60-70岁）。其中重点是背井离乡的国有企业离退休人员、政府部门大专院校科研机构的离退休人员。少量私企老板。这类人群经济上可以负担。观念可以跟上。多数是独生子女家庭，没有家庭拖累。长期在内陆生活，对雾霾、人流拥挤、堵车已经厌烦。希望回归田园生活。

2、希望抱团养老的部分人群。海边生活是最好的养老福地。

3、鉴于农村住宅、宅基地性质，农家院仅适合租住。可以有长期租住（10年以上），也可以有中短期租住（3-5年）。还可以临时、季节性租住。类似农家民宿旅馆。前提条件是统一的公司化管理。

4、盈利：一是租金收入。以保本为原则，越少越好。二，盈利重点放在农家乐的分门别类增值服务项目方面。如：特色农副产品销售、手工作坊、鱼塘、大棚等综合一体化经营收入。三，集市物流中心，对接未来港口贸易。四、股权收益。五、资源整合，上市流通股权收益。

5、在统一的公司化经营管理前提下，保证项目的增值、保值、营收。

6、由住户投资，组建相对应，相关联的市场化推广公司，打造一个有特色的乡村振兴产业化集团公司，面向全国复制，推广，盈利。村民持股企业。将民房、宅基地、自留地转换为股权性质的资产。

7、未来可以成为乡村旅游度假的上市集团企业。养老、健康，都是朝阳产业。

8、蓝色产业新城可以快速、高质量聚集人才、资金、发展思路、明确市场方向。

对应建议：

1、率先与特大型国有企业，特别是石油石化企业退休办合作。这是需求最集中、市场影响力最广泛的市场。从年龄段，人员的地域构成，文化程度，思想观念，都是最好、最合适的市场。附近周边就有：胜利油田、淄博的齐鲁乙烯、中原油田等。

2、细化、明示：长租、中短租、临时价格表

3、项目文宣要有高度，要能够吸引大投资商。

（五）、投资、经营管理、运营模式

1、统一的公司化经营管理。公司由房屋所有人以自觉自愿的形式加入。按照一定比例、制度规范，以房屋产权在公司获得股权占比。鉴于宅基地所有权为集体所有性质，公司将村民入股股权分成两部分：房屋所有权+宅基地所有权。自留地属于使用权转移，仍然分成：自留地使用权+自留地所有权。具体比例具体协商。一家一户有一个全权代表，以自然人身份入股公司。承诺将房屋、自留地交由公司改造、经营、管理、创收。对于没有参与的农户，由公司从全年收益中按照宅基地归属，以共享成本给予适当补偿。

2、公司对征收上来参与的房屋、自留地进行统一的规划、改造。改造资金列入公司成本。请专业人士做预算。

3、改造重点：内墙粉刷、更换门窗，重点解决冬季取暖、统一供水、排水系统，网络连接、加装空调。厨房、卫生间进行现代化改造。改造户数总量控制在30%左右。对于长租户，允许自己进行改造装修。公司按照统一改造标准给予补贴。个人改造要接受监督，达到公司改造基本标准以上。

4、经营管理由公司负责。除了按照规范的公司化经营管理外，要结合宾馆酒店的经营管理方式方法开展业务活动。可以聘请职业经理人参与经营管理。

5、运营可以是：公司+农户+住户。充分吸收住户的聪明才智、人脉关系、社会影响力。努力使新住户、新南海人的晚年生活丰富多彩、健康快乐、余晖余热不断涌现。

对应建议：

1、可以组织有关人员去安阳化象村（中国乡村旅游模范村、国家二级景区）参观、体验。参观：南阳画家村（特色旅游文化村落）

2、组织研究、了解国家关于应对中国老龄化发展的政策、法规。如：住建部，日间照料建设标准；民政部，日间照料设施设备配置标准，日间照料服务流程规范等。

3、运营模式是关键，应该请专业团队，专业人员设计。

4、聘请专业的法律、会计、农技人员做咨询顾问。

附录1、新旧动能转换：

产业战略升级；商业模式重构；产品创新与再造；管理创新与变革；新品牌战略；营销战略创新。

附录2、乡村振兴：

乡村产业振兴；乡村人才振兴；乡村文化振兴；乡村生态振兴；乡村组织振兴。

2020年7月12日星期日